Sau khi nghiên cứu nội dung câu hỏi phòng Đo đạc, đăng ký và Kinh tế đất có ý kiến trả lời như sau:
Thực hiện chỉ đạo của UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường đã triển khai xây dựng, hoàn thiện Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh. Ngày 16/6/2023, Sở Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản trình UBND tỉnh và UBND tỉnh đã có Tờ trình đề nghị HĐND tỉnh ban hành Nghị quyết thông qua bảng giá đất điều chỉnh và hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 trên địa bàn tỉnh Nam Định tại kỳ họp thường lệ giữa năm 2023. Dự kiến đến giữa tháng 7/2023, sau khi Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua Nghị quyết bảng giá đất điều chỉnh UBND tỉnh sẽ thực hiện các quy trình tiếp theo để Quyết định Ban hành Quy định Bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn tỉnh Nam Định làm cơ sở triển khai, áp dụng.
Tải vềSở Tài nguyên
và Môi trường Nam Định nhận được câu hỏi của bà trên website của Sở Tài nguyên và môi trường. Sau khi nghiên cứu nội dung
câu hỏi, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nam Định trả lời bà như sau:
1. Hướng dẫn 1456/HD-TNMT ngày 01/7/2015 của Sở Tài nguyên và Môi trường
tỉnh Nam Định không phải là văn bản quy phạm pháp luật. Việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thực hiện theo quy định của Luật đất đai năm 2013, các Nghị định hướng dẫn thi
hành.
Đối với trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình cá nhân
thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được thực hiện theo quy định tại Điều 23 Nghị định
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ Quy định chi tiết thi hành một số
điều của Luật đất đai 2013.
Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của gia đình bà
thì đề nghị bà liên hệ với UBND huyện Hải Hậu để được xem xét giải
quyết theo thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 105 Luật đất đai 2013.
Sau khi nghiên cứu nội dung câu hỏi của bà, Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nam Định có ý kiến như sau:
Việc cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân đã được giao đất không
đúng thẩm quyền được quy định cụ thể tại Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
ngày 15/5/2014 của Chính phủ như sau:
“Điều 23. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân đã được giao không
đúng thẩm quyền
1. Đất giao không đúng thẩm quyền
cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người
đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng
thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho
cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.
2. Trường hợp đất được giao không
đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không
có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản
1 Điều 20 của Nghị định này.
3. Trường hợp đất được giao không
đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước
ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị
định này.
Trường hợp thửa đất có vườn, ao
gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có
nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng
đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục
đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
4. Người sử dụng đất được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật.
5. Nhà nước không cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và
thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ
ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau.”
Theo trình bày của bà Huyền thì bà đã ở ổn định trên mảnh đất được
xã giao trái thẩm quyền mấy chục năm nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Căn cứ quy định trên, đề nghị bà nộp hồ sơ tại Trung tâm giao dịch
hành chính một cửa của UBND cấp huyện hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của
UBND cấp xã nơi có đất để được xem xét, hướng dẫn làm thủ tục đăng ký đất đai, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất lần đầu theo quy định.
Văn phòng đăng ký đất đai - Sở Tài nguyên và Môi trường xin trả lời bà như sau:
1. Về trình tự thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 86, Nghị định 43/2014/NĐ-CP
ngày 15/5/2014 của Chính phủ:
“Điều 86. Thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp
1.Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền
sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để
đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải
có đơn đề nghị để được đính chính.
Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng
nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công
trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và
yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng
nhận đã cấp để thực hiện đính chính.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra;
lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ
quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai
sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất
đai.
3. Trường hợp đính chính mà người được
cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền
sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký
đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Như vậy, căn cứ vào quy định nêu trên
đề nghị bà liên hệ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai nơi có đất của gia đình
bà để được hướng dẫn.
2. Về nội dung trong sổ đỏ có 400 m2 thì 300 m2 là đất ở
còn 100 m2 đất vườn là của HTX. Về vấn đề này, đề nghị bà liên hệ với UBND cấp
xã nơi có đất để được xác định rõ nguồn gốc đối với phần diện tích đất ghi HTX.
Văn phòng đăng ký đất đai xin trả lời để
bà Vũ Thị Hậu được biết./.
Văn phòng Đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nam Định nhận được câu hỏi của ông Dương Văn Thảo, địa chỉ email: thaond12@gmail.com trên Website của Sở Tài nguyên và Môi trường với nội dung như sau:
Tại Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định:
“Điều 11. Xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất
1. Xác định ranh giới thửa đất
1.1. Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố... để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).
1.2. Ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.
Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.
2.
…
2.2. Trường hợp trên giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất có sơ đồ thể hiện ranh giới thửa đất nhưng khác với ranh giới thửa đất theo hiện trạng khi đo vẽ thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất phải thể hiện ranh giới theo hiện trạng và ranh giới theo giấy tờ đó.
….”.
Theo nội dung câu hỏi của ông: Sau khi thực hiện đo đạc thì một phần đất ao của gia đình ông đang nằm trên diện tích sử dụng của nhà hàng xóm. Tuy nhiên, gia đình ông không đạt được thỏa thuận về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với hàng xóm thì ông có thể làm đơn đến UBND cấp xã nơi có đất để tiến hành hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013.
“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
…”.
Tại Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
…
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.
Văn phòng đăng ký đất đai đề nghị ông đối chiếu với quy định đã viện dẫn nêu trên để áp dụng với trường hợp của gia đình ông.
Trong quá trình thực hiện nếu có điều gì vướng mắc, Văn phòng Đăng ký đất đai đề nghị ông liên hệ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai nơi có đất để được hướng dẫn thực hiện.
Văn phòng Đăng ký đất đai xin trả lời để ông Dương Văn Thảo được biết./.
Câu 1: Theo nội dung câu hỏi của bà:
Thực tế giữa hai gia đình khi khảo sát thực địa có sự sang lấn đất đai so với
bản đồ địa chính cũ (bản đồ địa chính được lập năm 1991) nhưng hai gia đình
không đưa ra nhờ chính quyền giải quyết mà làm giấy viết tay cho nhau phần đất
lấn sang của nhau và nhờ chính quyền xã xác nhận thì có được coi là đất không
có tranh chấp không?
- Tại Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm
2015 quy định:
“Điều 3: Giải thích từ ngữ
24. Tranh chấp đất đai là tranh chấp
về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ
đất đai
....”.
- Tại Điều 11 Thông tư
25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyênvà Môi trường quy định:
“Điều 11. Xác định ranh giới thửa đất,
lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất
1. Xác định ranh giới thửa đất
1.1. Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ
đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán
bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố... để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện
trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan
tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các
đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả
ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất;
đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa
đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đókhông cần công chứng, chứng thực).
1.2. Ranh giới thửa đất được xác định
theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng
nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của
cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan
đến ranh giới thửa đất.Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì
đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã
nơi có thửa đất để giải quyết. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong
thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng,
quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không
thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thìđược phép đo vẽ
khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả
thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một
bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp
theo theo thẩm quyền.
2.
...
2.2. Trường hợp trên giấy tờ pháp lý
về quyền sử dụng đất có sơđồ thể hiện ranh giới thửa đất nhưng khác với ranh
giới thửa đất theo hiện trạng khi đo vẽ thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới
thửa đất phải thể hiện ranh giới theo hiện trạng và ranh giới theo giấy tờ đó.
.....”.
- Tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất
đai năm 2013 quy định:
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử
dụng đất
...
3. Việc công chứng, chứng thực hợp
đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho,
thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất
động sản quy định tại điểm b khoản này.
...”
Như vậy, căn cứ vào các quy định nêu
trên và nội dung câu hỏi của bà việc khi khảo sát thực địa thửa đất của hai gia
đình có sự sang lấn cho nhau mà hai gia đình không đưa ra nhờ chính quyền giải
quyết mà làm giấy viết tay cho nhaulà chưa phù hợp với quy định của pháp luật
tại thời điểm hiện tại.
Do đó, việc tặng cho quyền sử dụng đất
từ bố mẹ sang con cái của ông bà chỉ được thực hiện sau khi hai gia đình thống
nhất mốc giới sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trong quá trình thực hiện nếu có điều
gì vướng mắc đề nghị bà liên hệ với Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp
huyện nơi có đất để được hướng dẫn thực hiện.
Câu 2: Về vấn đề này, do trong câu hỏi
của bà không có hồ sơ giấy tờ liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất như
bà đã nêu nên không có cơ sở để trả lời cụ thể. Để được giải thích, đề nghị bà
mang toàn bộ giấy tờ có liên quan tới gặp Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của
UBND cấp huyện nơi có đất để được hướng dẫn cụ thể.
Văn
phòng đăng ký đất đai xin trả lời
để bà Nguyễn Thị Bích Ngọc được biết./.
Theo câu hỏi của ông “Trục đường
phía Nam Thành phố được xác định từ điểm bắt đầu và đến điểm kết thúc”. Đề nghị
ông liên hệ với Uỷ ban nhân dân Thành phố để được giải đáp cụ thể.
Trân trọng./.
